Eine Wohnflächenabweichung ist rechtlich relevant, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche abweicht und die Abweichung die Gebrauchstauglichkeit Ihrer Wohnung beeinträchtigt.
Die Wohnfläche bestimmt sich nach dem Mietvertrag
- Lesen Sie zunächst Ihren Mietvertrag. Dort ist regelmäßig die Wohnfläche angegeben. Die Angabe "ca." ist ebenfalls verbindlich (BGH WuM 2011,11). Unverbindlich wäre sie allenfalls dann, wenn die Flächenangabe ausdrücklich als unverbindlich deklariert wird. Die bloße Angabe in einer Wohnungsanzeige ist ebenfalls keine vertragliche Grundlage.
- Nach der Rechtsprechung kommt es darauf an, in welchem Ausmaß die tatsächliche Fläche von der vereinbarten Fläche abweicht. Erst wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 Prozent unter der vereinbarten Fläche liegt, weist die Wohnung einen Mangel auf. Dann dürfen Sie die Miete mindern. Dabei wird unterstellt, dass die Gebrauchstauglichkeit Ihrer Wohnung beeinträchtigt wird.
- Liegt die Flächenabweichung genau bei 10 Prozent, müssen Sie zusätzlich nachweisen, dass die Gebrauchstauglichkeit durch die geringere Fläche beeinträchtigt ist.
- Beträgt die Flächenabweichung weniger als 10 Prozent, bleibt der Mangel unberücksichtigt. Sie müssen dann tatsächlich mehr Miete bezahlen, als Sie an Leistung bekommen.
Zahlt der Mieter Nebenkosten, muss der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Dazu hat er …
So berechnen Sie Flächenabweichungen
- Das Problem in der Praxis besteht darin, die Wohnfläche genau zu berechnen. Für vor dem 01.01.2004 abgeschlossene Mietverträge ist danach die II. Berechnungsverordnung anwendbar, für spätere Mietverträge die Wohnflächenverordnung.
- Gemäß der Wohnflächenverordnung werden Wintergärten, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu 1/4 ihrer Fläche berücksichtigt, höchstens jedoch zur Hälfte. Eine über 1/4 hinausgehende Flächenanrechnung kommt nur in Betracht, wenn diese Fläche einen überdurchschnittlichen Nutzwert aufweist (Südlage, verkehrsberuhigt).
- Die Fläche von Zubehörräumen außerhalb Ihrer Wohnung (Keller, Waschküche, Garage) zählt nicht mit.
- Räume mit schrägen Wänden im Dachgeschoss werden nur voll berücksichtigt, wenn sie eine lichte Höhe von mindestens zwei Metern haben. Beträgt die lichte Höhe ein bis zwei Meter, werden sie zur Hälfte angerechnet. Bei einer lichten Höhe von unter einem Meter entfällt jegliche Anrechnung.
So beziffern Sie Ihren Minderungsanspruch
- Der Höhe der Mietminderung ergibt sich aus dem Umfang der Abweichung. Haben Sie beispielsweise 101 Quadratmeter Wohnfläche vereinbart und erreichen Sie lediglich 90 Quadratmeter, dürfen Sie die Miete um gut 10 Prozent mindern. Die Minderungsquote berechnet sich immer nach der Bruttomiete, also der Kaltmiete einschließlich der Nebenkosten.
- Das Minderungsrecht bezieht sich nicht nur auf die künftige Miete. Sie dürfen auch für die Vergangenheit zu viel gezahlte Mieten zurückfordern. Allerdings beträgt die Verjährungsfrist drei Jahre. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem Sie Ihren Anspruch erkennen, spätestens aber nach zehn Jahren.
Wenn Sie die Einschätzung haben, dass Ihre Wohnfläche fehlerhaft berechnet wurde, sollten Sie einen Fachmann (Architekt) zurate ziehen. Die Wohnfläche muss im Einzelfall korrekt berechnet werden. Dies ist nicht immer ganz einfach. Nur eine korrekte Berechnung ist aber eine sichere Grundlage, um mit dem Vermieter über eine Mietminderung zu verhandeln.
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